近日，17家房地產(chǎn)開發(fā)商向合肥市人民政府“上書”，稱他們面臨部分群體性不合理客訴、房鬧事件，且背后亦可能有專業(yè)房鬧機(jī)構(gòu)的推波助瀾，懇請(qǐng)政府業(yè)務(wù)主管部門予以關(guān)注，審慎處理。這份報(bào)告書上蓋著17家房企的公章，其中就有龍湖、旭輝、融創(chuàng)等知名民營(yíng)開發(fā)商，也有保利、葛洲壩(600068)、綠城等大型央企國(guó)企。
這是第一次有如此多開發(fā)商集體向地方政府反映他們?cè)庥霾缓侠淼目蛻艟S權(quán)。合肥樓市真的普遍存在“惡意維權(quán)”或是“專業(yè)房鬧”嗎？在一次次樓盤維權(quán)中，開發(fā)商和購房者作為對(duì)立的兩方，究竟誰才是弱勢(shì)群體？
第一財(cái)經(jīng)梳理近期合肥樓盤維權(quán)情況發(fā)現(xiàn)，參與此次“上書”的房企中有不少都都因?yàn)轫?xiàng)目質(zhì)量問題被業(yè)主投訴和要求整改，經(jīng)當(dāng)?shù)卣藢?shí)確認(rèn)，許多問題是真實(shí)存在的，也有個(gè)別問題政府無法認(rèn)定是開發(fā)商違規(guī)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣有多年房地產(chǎn)法律案件的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，不排除有個(gè)別的惡意維權(quán)情況，但這個(gè)比例是極低的，所謂的專業(yè)房鬧比例更低。克而瑞安徽總經(jīng)理周開拓認(rèn)為，開發(fā)商的聯(lián)名請(qǐng)求具有一定的合理性，但無法掩蓋房企盲目的高端化宣傳以及在產(chǎn)品配置、建設(shè)中所出現(xiàn)的問題。
樓盤質(zhì)量問題真實(shí)存在“客戶維權(quán)已成常態(tài)，一到交房季節(jié)，各樓盤維權(quán)信息撲面而來。”在《關(guān)于請(qǐng)求維護(hù)營(yíng)商環(huán)境、增強(qiáng)房企投資信心的紓困解難報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告書”）中，17家房地產(chǎn)開發(fā)商向合肥市政府“訴苦”。
第一財(cái)經(jīng)記者注意到，這份報(bào)告書上蓋有華潤(rùn)置地（合肥）、安徽保利地產(chǎn)(600048)、合肥龍湖、安徽中梁、合肥中交房地產(chǎn)、安徽陽光城(000671)置業(yè)、合肥旭輝、安徽綠城玫瑰園地產(chǎn)、安徽融創(chuàng)、合肥天同地產(chǎn)、安徽信萬華、合肥瑞盛地產(chǎn)、安徽徽創(chuàng)地產(chǎn)、合肥聯(lián)濱地產(chǎn)、合肥金都房地產(chǎn)、合肥葛洲壩房地產(chǎn)等17家房企公章，其中多數(shù)房企在今年上半年都遭遇了合肥樓盤項(xiàng)目的維權(quán)問題。
最典型的如位于合肥包河區(qū)的綠城蘭園項(xiàng)目，這是一個(gè)綠城與禹洲地產(chǎn)合作開發(fā)的項(xiàng)目，今年6月，有購房者投訴該項(xiàng)目的裝修問題，業(yè)主方面稱，該項(xiàng)目?jī)H裝修費(fèi)就高達(dá)約80萬元一套，裝修單價(jià)4700元/平方米，但是材料霉變、用材品質(zhì)低劣、貨不對(duì)板，業(yè)主與開發(fā)商多次交涉要求整改，但開發(fā)商置之不理。業(yè)主方曬出了踢腳線霉變的圖片等證據(jù)，要求綠城蘭園項(xiàng)目公示精裝房裝修具體項(xiàng)目、費(fèi)用清單，經(jīng)評(píng)估后退還不合理利潤(rùn)部分；此外，鑒于項(xiàng)目一期品質(zhì)低劣、貨不對(duì)板，要求二期停止裝修，退還精裝價(jià)格，毛坯交付。
在開發(fā)商寫給合肥市政府的報(bào)告書中，就提到不合理、不合規(guī)的客訴問題包括：給項(xiàng)目發(fā)函拒不認(rèn)可房屋設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，要求毛坯交付并退還裝修部分購房款。這一條正是影射綠城蘭園項(xiàng)目。
記者在人民網(wǎng)(603000)領(lǐng)導(dǎo)留言板上看到，針對(duì)綠城蘭園的問題，合肥市包河區(qū)政府方面于2022年7月11日回復(fù)稱，前期包河區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已接訪綠城蘭園部分業(yè)主代表，就房屋質(zhì)量問題進(jìn)行溝通協(xié)商，現(xiàn)包河區(qū)已要求開發(fā)企業(yè)成立工作專班，在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置工作組，收集業(yè)主反映問題，業(yè)主可攜帶相關(guān)材料至現(xiàn)場(chǎng)工作組處登記，方興社區(qū)與相關(guān)單位將督促開發(fā)企業(yè)積極解決群眾合理訴求。
此外，由招商蛇口(001979)和綠城合作開發(fā)的合肥濱湖“湖畔誠(chéng)園”，今年1月也遭投訴存在室內(nèi)及室外的品質(zhì)問題，包括：室內(nèi)洗手間地板石嚴(yán)重開裂、入戶門質(zhì)量不符合合同約定、地庫嚴(yán)重滲水等。
中共合肥市委辦公室于2022年3月1日在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)稱，合肥市委對(duì)于投訴問題高度重視，認(rèn)真予以辦理，洗手間地板石開裂問題目前建設(shè)單位已安排調(diào)貨，材料到貨后將及時(shí)組織更換，預(yù)計(jì)三周左右維修完畢。室內(nèi)門達(dá)不到實(shí)木標(biāo)準(zhǔn)問題，經(jīng)查該門產(chǎn)品合格證齊全；地庫開裂滲水問題，前期市質(zhì)安站已督促建設(shè)單位整改，目前正在整改中。
千億房企旭輝是此次“上書”房企之一，其在合肥包河區(qū)的旭輝鉑悅天匯項(xiàng)目近期也遭遇維權(quán)。購房者稱，該樓盤涉嫌虛假宣傳，在旭輝的宣傳中，項(xiàng)目為高端鉑悅3.0系產(chǎn)品，但交付前夕樓梯外觀還是水泥的，綠化稀疏、公區(qū)臟亂差，和實(shí)際宣傳差距非常大。
合肥包河區(qū)政府方面則于2022年6月24日回復(fù)稱，項(xiàng)目圍墻、燃?xì)獗怼⒕G化建設(shè)等問題，因該項(xiàng)目尚未交付，當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局已督促開發(fā)企業(yè)對(duì)存在的問題積極整改。關(guān)于虛假宣傳問題，方興社區(qū)已召開協(xié)調(diào)會(huì)，并告知業(yè)主將相關(guān)證據(jù)材料提供至方興市場(chǎng)監(jiān)督管理所，方興市場(chǎng)監(jiān)督管理所將依法查處。
和旭輝的問題類似，今年5月中旬，合肥保利羅蘭香谷二期舉辦工地開放日活動(dòng)，看完房后，許多業(yè)主認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)際情況與宣傳嚴(yán)重不符，存在用大量廉價(jià)紅磚代替大理石地面，塑膠跑道采用瀝青路面刷漆代替，小區(qū)綠化降低標(biāo)準(zhǔn)，外立面鼓包等情況。
合肥市人民政府于5月31日回復(fù)業(yè)主稱，針對(duì)業(yè)主所反映保利樓盤的質(zhì)量問題，合肥新站區(qū)管委會(huì)高度重視，就地磚、綠化等問題，新站區(qū)建設(shè)發(fā)展局聯(lián)合區(qū)信訪局約談了開發(fā)企業(yè)保利地產(chǎn)公司，要求開發(fā)企業(yè)落實(shí)主體責(zé)任，積極與購房戶做好相關(guān)事項(xiàng)的解釋工作。針對(duì)塑膠跑道等虛假宣傳問題，經(jīng)新站區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局磨店市場(chǎng)所執(zhí)法人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法認(rèn)定保利羅蘭香谷項(xiàng)目存在虛假宣傳的違法行為。關(guān)于外立面鼓包問題，新站區(qū)建設(shè)發(fā)展局工作人員已聯(lián)系建設(shè)單位、施工單位，要求涉及建筑質(zhì)量問題必須落實(shí)主體責(zé)任，確保整改到位。
除了交付質(zhì)量問題，部分房企還被投訴沒有完成商業(yè)配套、推行高價(jià)車位等。比如合肥融創(chuàng)城業(yè)主今年2月訴稱，在購買房子時(shí)，融創(chuàng)城的銷售人員宣傳項(xiàng)目配套45萬方的商業(yè)綜合體，很多業(yè)主在這買房正是看中了商業(yè)配套，但住宅項(xiàng)目賣完后，該項(xiàng)目的商業(yè)部分遲遲不能兌現(xiàn)，土地出讓年份為2012年，距今已經(jīng)整整十年，商業(yè)項(xiàng)目目前卻處于停工狀態(tài)。
對(duì)此，合肥經(jīng)開區(qū)政府方面回應(yīng)稱，融創(chuàng)公司計(jì)劃調(diào)整融創(chuàng)中心項(xiàng)目規(guī)劃方案，目前已暫停項(xiàng)目施工，具體復(fù)工時(shí)間暫未明確，區(qū)建設(shè)主管部門已督促開發(fā)企業(yè)盡快復(fù)工。
合肥葛洲壩紫郡府于今年3月被投訴存在高價(jià)車位租賃問題，合肥包河區(qū)政府稱，經(jīng)社區(qū)協(xié)調(diào)后，物業(yè)已暫停人防車位搖號(hào)政策。
綜合來看，參與此次“上書”合肥市政府的房企，其中不少都遭遇了樓盤業(yè)主維權(quán)問題。對(duì)于業(yè)主所提出的樓盤毛病，經(jīng)當(dāng)?shù)卣藢?shí)確認(rèn)，許多問題是真實(shí)存在的，也有個(gè)別問題政府無法認(rèn)定是開發(fā)商違規(guī)。
專家提醒：切勿采取過激方式維權(quán)
在“報(bào)告書”中，17家房企表示，他們“天然處于被動(dòng)地位”。
但處于另一方的小業(yè)主群體卻有完全相反的看法，有網(wǎng)友表示：“和開發(fā)商相比，業(yè)主是更為弱勢(shì)的。”
合肥是否真的普遍存在開發(fā)商所說的交付即維權(quán)、不合理維權(quán)情況？
克而瑞安徽總經(jīng)理周開拓對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，從2018年至今，合肥市區(qū)年均成交約6萬套商品住宅，每年平均約有60個(gè)項(xiàng)目交付，維權(quán)現(xiàn)象陸續(xù)有發(fā)生，但維權(quán)的比例具體沒有統(tǒng)計(jì)過。
一位合肥房地產(chǎn)行業(yè)的資深從業(yè)者對(duì)記者表示，今年合肥的樓盤客訴事件確實(shí)很多，“幾乎每個(gè)月都有樓盤維權(quán)的消息，有些是交付后，有些是工地開發(fā)日就開始鬧，確實(shí)應(yīng)該進(jìn)行正向引導(dǎo)了”。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，在樓盤維權(quán)方面不排除有個(gè)別的惡意維權(quán)情況，但這個(gè)比例是極低的，所謂的專業(yè)房鬧比例更低。
談及矛盾的激化，周開拓表示，由于合肥新房市場(chǎng)有限價(jià)規(guī)則，所以經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)稀薄，但是一二手房?jī)r(jià)格倒掛、房產(chǎn)投資屬性較強(qiáng)的現(xiàn)象，一方面開發(fā)商低利潤(rùn)甚至無利潤(rùn)拿地售房，另一方面購房者單純追求倒掛、不追求房屋品質(zhì)，這些都是不合理現(xiàn)象，推動(dòng)了房企和購房者之間的矛盾。
“過去房?jī)r(jià)處于上升期時(shí)，從買房到交房，業(yè)主更多關(guān)注的是房屋增值了多少，而忽視了房屋自身的質(zhì)量問題；如今開發(fā)商聯(lián)名請(qǐng)求政府出面處理惡意組織維權(quán)、惡意傳播不實(shí)信息的違法行為，具有一定的合理性，但同樣無法忽視房企盲目的‘高端化’宣傳以及在產(chǎn)品配置、建設(shè)中所出現(xiàn)的問題。”周開拓對(duì)第一財(cái)經(jīng)說道。
王玉臣認(rèn)為，如果購房者遇到樓盤質(zhì)量問題，應(yīng)該使用正確手段維護(hù)自身權(quán)益，一些極端的維權(quán)行為是違法的。
周開拓則提醒購房者，如果遇到質(zhì)量問題，首先應(yīng)記錄問題，隨后與開發(fā)商、物業(yè)公司進(jìn)行交涉，約定整改完成時(shí)間等；若不能得到妥善解決，可向相關(guān)責(zé)任部門投訴，切勿采取過激方式維權(quán)。
在開發(fā)商集體“上書”后，8月13日上午，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開全市房地產(chǎn)問題治理專題會(huì)議，研究部署有關(guān)工作。該會(huì)議強(qiáng)調(diào)，對(duì)極少數(shù)購房者不合理訴求，要加強(qiáng)溝通解釋和教育引導(dǎo)，如有違法違規(guī)行為，也要依法依規(guī)處置。
此外，會(huì)議決定建立由常務(wù)副市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)的市房地產(chǎn)問題協(xié)調(diào)處理機(jī)制，下設(shè)六個(gè)工作專班，暢通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者雙方反映問題渠道，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，確保全市房地產(chǎn)領(lǐng)域存量問題逐步得到解決，堅(jiān)決遏制住增量問題發(fā)生。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)了必須強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，積極開展成品房銷售試點(diǎn)。
合肥還宣布，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是良心工程，要全面推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和監(jiān)理單位“信用管理”制度，對(duì)查實(shí)存在明顯質(zhì)量問題、抽挪資金、虛假宣傳、拖欠農(nóng)民工工資等問題的企業(yè)，嚴(yán)格依法依規(guī)追究，并及時(shí)向社會(huì)公開曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，要暫停其參與在肥開發(fā)、建設(shè)和監(jiān)理新項(xiàng)目資格。
